Para la mayoría de los propietarios de negocios, el alquiler es uno de los gastos más importantes. Si está a punto de firmar su primer contrato de alquiler comercial o está en proceso de comprar un nuevo local o trasladarse, hay algunos factores a considerar antes de firmar el contrato. No todos los arrendamientos comerciales son iguales y existe la posibilidad de que pague más de lo que debería. Para evitarlo, a continuación le ofrecemos 7 factores a considerar antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial y un excelente recurso al que puede acudir para obtener más ayuda.
1. Entienda el carácter vinculante de su contrato de arrendamiento comercial
Esto debería ser obvio, pero muchos propietarios de negocios no entienden que su contrato de arrendamiento comercial es legalmente vinculante. Si su negocio tiene problemas y necesita salirse de su contrato de arrendamiento, no puede echarse atrás sin más.
Si firmó un contrato de alquiler de cinco años por 4.000 dólares al mes, básicamente firmó un contrato de 240.000 dólares. Asegúrese de mirar su contrato de arrendamiento sabiendo que todo lo que firme es vinculante, y la otra parte tiene derecho a emprender acciones legales contra usted para recuperar sus pérdidas.
2. Revise lo que incluye el contrato de arrendamiento comercial
Si el propietario le dice algo así como: “Podemos tratar eso después de que firme el contrato”, es posible que quiera considerar otro lugar. Si tiene verdaderas dudas sobre el contrato de alquiler y lo que aparece, debería poder comunicarlo al propietario abiertamente.
Acérquese a su contrato pensando que si está escrito en el documento, pueden utilizarlo y lo harán cumplir. Si el arrendador le hace una promesa verbal, asegúrese de que la tenga por escrito y la va a añadir al contrato.
3. Cuidado con los gastos de MAC
Normalmente, el inquilino de un local comercial se hace cargo de algunos de los gastos generales del propietario. Estos gastos generales se denominan Mantenimiento del Área Común (MAC) o por su siglas en inglés (CAM) o gastos de funcionamiento. La mayoría de los propietarios trasladan la mayor parte de estos gastos a sus inquilinos.
Ejemplos de gastos MAC:
- Decoraciones navideñas
- Impuestos sobre la propiedad
- Primas de seguro
- Aparcamiento
- Jardinería
Lo mejor sería negociar los límites de estos gastos. Si el propietario sabe que tiene obligaciones para cubrir esos gastos generales, puede esperar que los pague sin límites.
4. Cuidado con los pies cuadrados
En la mayoría de los contratos de alquiler comercial, la renta anual se determina por un precio por pie cuadrado. Los inquilinos suelen creer en la palabra del propietario sobre el tamaño real del espacio de oficina, pero a veces el propietario indica indica incorrectamente incorrectamente los pies cuadrados.
Por ejemplo, digamos que encuentra un espacio de 1000 pies cuadrados en un edificio a 5 dólares por pie cuadrado. Eso costaría unos 5.000 dólares al mes. Si el propietario exagera los pies cuadrados en unos 200 pies, se encontrará pagando 1.000 dólares más al mes por sólo 800 pies cuadrados.
5. Revisar la cláusula de uso y la cláusula de exclusividad
Una cláusula de uso indica al inquilino para qué cosas no puede o puede utilizar la propiedad. Por ejemplo, su contrato de alquiler puede establecer que sólo puede utilizar el espacio como restaurante. Más aún, puede dictar que sólo puede utilizar el espacio como pizzería. Dependiendo de su contrato de arrendamiento, puede incluso dictar su horario comercial y lo que puede o no puede servir en el menú.
Causas exclusivas
Las causas exclusivas suelen estar en la mayoría de los contratos de alquiler de centros comerciales. Esto permite a un cliente, normalmente uno más grande, acaparar el mercado de un producto o servicio concreto.
Por ejemplo, si se tiene un salón de belleza y uñas en un centro comercial con un contrato de arrendamiento exclusivo, el administrador de la propiedad no puede arrendar otro salón de belleza y uñas en el mismo centro. Esto es para dar a la empresa la exclusividad y para mantener baja su competencia.
Si recibe una exclusiva, pero el administrador de la propiedad o el arrendador no se adhieren a su contrato, puede demandarlo. En este caso, asegúrese de que tiene una disposición en el contrato de alquiler que permita pagar una cantidad fija por daños y perjuicios a su negocio en caso de que incumplan el acuerdo.
6. ¿Qué hay cerca del espacio comercial?
Cada centro comercial tiene su propia personalidad y peculiaridades en función de las tiendas que lo rodean. Antes de firmar su contrato de arrendamiento, asegúrese de hacerse algunas preguntas:
- ¿Cómo es el tráfico en la plaza?
- ¿Es una zona propensa a la vagancia?
- ¿Hay problemas de descarga o carga debido a otros inquilinos comerciales?
- ¿Cuánto tiempo permanece la persona media en el centro?
Otra cosa que se puede hacer antes de firmar el contrato de arrendamiento es observar la zona durante el día y la noche. Esto le ayudará a calibrar el tráfico y la actividad en esos dos momentos del día.
7. ¿Cuál es la capacidad de respuesta del arrendador?
Los contratos de alquiler de locales comerciales suelen durar varios años, y su duración media es de unos cinco años, dependiendo de la ubicación y las condiciones del mercado. Dado que usted pasa tanto tiempo en este espacio, querrá asegurarse de que usted y su arrendador hacen buena pareja. Antes de firmar nada, pregúntese: “¿cómo de receptivo es el casero a mis preocupaciones?”.
Otras preguntas que debes hacerte:
- ¿Hay un acceso adecuado para las entregas?
- ¿Los cubos de basura están bien atendidos?
- ¿Están bien mantenidos los carteles, los aparcamientos y la iluminación de la plaza?
Puedes responder a algunas de estas preguntas preguntando a otros inquilinos sobre su experiencia en la plaza, o puedes preguntar tú mismo al propietario. Cuando hables del contrato de arrendamiento con el propietario, mide la atención que te prestan, no firmes nada si tienes alguna duda.
Proteja sus intereses en su arrendamiento comercial
Firmar un contrato de arrendamiento comercial es un gran compromiso y puede ponerte a ti y a tu negocio en un incómodo problema legal si no revisas el acuerdo adecuadamente. Para asegurarse de que protege sus intereses, es posible que desee ponerse en contacto con un abogado de negocios de buena reputación para revisar, editar y negociar su contrato de arrendamiento comercial.
Al hacer esto, puede ahorrar potencialmente mucho tiempo y dinero y protegerse a largo plazo. Si está preparado para trabajar con alguien que proteja sus intereses, póngase en contáctenos.