Un arrendamiento comercial es un contrato entre un propietario y una empresa para alquilar un inmueble comercial con fines empresariales. Los arrendamientos comerciales son mucho más complejos que los residenciales. Las disposiciones y los términos del contrato tienen un impacto significativo en el inquilino.
Cuando se prepare para arrendar un espacio comercial o para firmar una modificación del contrato de arrendamiento, es importante que tome las medidas necesarias para proteger sus intereses. Es fundamental que usted, el inquilino, entienda cómo afecta cada disposición a sus costes y responsabilidades generales. La mayoría de las personas necesitan ayuda para descifrar, así como para negociar, los términos del contrato de arrendamiento.
Para muchas empresas, el contrato de alquiler es el gasto más importante, aparte de las nóminas. Es necesario que entienda lo máximo posible sobre los derechos y responsabilidades que tiene, el inquilino potencial, así como los de su posible arrendador. Saber lo que se espera de usted y lo que puede esperar de su arrendador le ayudará a gestionar su organización con mayor eficacia.
Desglosemos lo que debe saber, y con quién debe ponerse en contacto, antes de firmar en la línea de puntos.
Arrendamiento comercial: Elementos Importantes
En esta sección hablaremos de factores importantes para que se familiarice con las transacciones de arrendamiento comercial.
Carta de intención
Lo más probable es que haya pasado días, tal vez semanas o más, buscando el lugar ideal con la ayuda de su agente de alquiler. Una vez que encuentre la propiedad perfecta, no querrá que se le escape de las manos porque alguien más selló el trato antes que usted.
El primer documento que debe ser redactado entre usted y el propietario es una carta de intención (CDI). Se trata de un acuerdo preliminar que describe los puntos importantes tanto para el propietario como para el inquilino. Ambos pueden evaluar este documento para decidir si quieren seguir adelante.
La CDI comienza el proceso de establecer una relación formal entre usted y el posible propietario. Les hace saber a ambos que van en serio con la idea de seguir adelante.
Conozca su valor y el de ellos
Antes de llegar a un acuerdo, necesita saber qué es lo que trae a la mesa. Para negociar con éxito un contrato de arrendamiento comercial, se necesita ser consciente de los beneficios que trae a la propiedad y al propietario. Aquí hay algunos para considerar:
- ¿Es su marca prestigiosa, y le traerá beneficios adicionales al propietario?
- ¿Cuál es su crédito y su historial de operaciones?
- ¿Cuál es la duración prevista del contrato de arrendamiento deseado? ¿Cuánto tiempo planea ocupar el espacio?
- ¿Cuánto necesitará ocupar de la propiedad/edificio/complejo?
- ¿Cómo es el mercado de arrendamiento actual? ¿Existen vacantes importantes o hay una cantidad limitada de espacio disponible?
- ¿Qué sabe específicamente sobre el propietario? ¿La propiedad es de un individuo o de una corporación?
Las respuestas a estas preguntas pueden resultar útiles en las negociaciones. En un “mercado de los arrendatarios” se pueden pedir mejoras, derechos de renovación y expansión, mejores tarifas de alquiler u otras concesiones.
Un abogado especializado en derecho mercantil es especialmente útil en este escenario, ya que varios “submercados” pueden tener condiciones de mercado diferentes. Su corredor conocerá y comprenderá la realidad de estos entornos y guiará las solicitudes durante las negociaciones. Conocer su valor y la posición del propietario ayudará a cerrar el contrato de alquiler más rápidamente y a evitar negociaciones frustrantes.
Términos del Contrato de Arrendamiento Comercial que necesita saber
Para poder negociar, es necesario entender los términos y el lenguaje que se utiliza en el contrato de arrendamiento. Cada palabra puede tener un impacto en su arrendamiento. Siempre asegúrese de tener un abogado en la mesa con usted, uno que pueda hablar por usted y que sepa qué buscar en los contratos de arrendamiento comercial.
Estos son algunos de los términos que encontrará en un contrato de arrendamiento comercial:
Alquiler
El alquiler representará la cantidad base más los gastos de funcionamiento adicionales y los aumentos programados. No sólo está viendo el costo de su primer mes. También está viendo lo que ese costo podría ser dentro de un año o dos años.
Servicio Completo vs. Red
Servicio completo significa que el propietario cubre los gastos de funcionamiento durante el primer año. Esto incluye los impuestos, el seguro y los servicios públicos.
La renta neta es cuando el inquilino es responsable de pagar algunos o todos los gastos de operación. Este tipo de contrato de arrendamiento es más favorable para el propietario y se establece de varias maneras diferentes. Cuando firme un contrato de alquiler neto, asegúrese de que haya una concesión que le permita auditar al propietario para asegurarse de que se le cobra de forma justa.
Locales
Los locales se refieren a la ubicación del espacio y la zona que se alquila. Dentro de los locales, hay dos términos con los que debe estar familiarizado: Pies cuadrados rentables (PCR) y Pies cuadrados utilizables (PCU).
Plazo de Arrendamiento
El plazo de arrendamiento se refiere a la duración del contrato más su derecho de renovación. En esta sección intervienen varios factores, como la viabilidad de su modelo de negocio, si el espacio está listo “llave en mano” o necesita mejoras, y la anticipación de la fluctuación del alquiler en el futuro.
Depósito de Seguridad
El depósito de seguridad variará de un inquilino a otro. El crédito, el historial de operaciones, la reputación de la marca, y más, todo juega en esta parte de la negociación.
Permiso de Mejora y Construcción de la Base
Un subsidio de mejora es una cantidad que un propietario está dispuesto a gastar para renovar el espacio que usted quiere arrendar. En mercados favorables de alquiler, un propietario es más probable que trabaje con un inquilino que solicite una asignación de mejora. Conocer su valor jugará en esta área de negociación.
Cláusula de Uso
Una cláusula de uso proporciona una clara comprensión del uso previsto del espacio comercial.
Uso Exclusivo
Originalmente denominada cláusula anticompetitiva, el uso exclusivo se refiere a una cláusula del contrato de arrendamiento comercial que impide al arrendador alquilar un espacio dentro del mismo edificio o complejo a uno de sus competidores directos. Este elemento del contrato de arrendamiento comercial puede ayudar a proteger la salud de su negocio.
Cesión y Subarriendo
Los derechos de cesión y subarriendo le permiten subarrendar a otro usuario. Esto protege al inquilino y al propietario en el caso de que se reduzca o venda el negocio antes de que termine el contrato de arrendamiento.
Derechos de Renovación
Quiere proteger su negocio de ser forzado a mudarse al cierre de un contrato de arrendamiento. Los derechos de renovación es una discusión importante que debe tener al principio de las negociaciones. Usted quiere establecer un procedimiento resumido que requiera que el propietario le dé la oportunidad de renovar su contrato de arrendamiento antes de que se lo ofrezca a alguien más.
Expansión Derecha
Un derecho de expansión pone en marcha lo que será si su negocio crece y se expande dentro del edificio que está arrendando. Existe la posibilidad de necesitar más espacio antes de terminar el alquiler. Si es así, ¿tiene el propietario los medios para proporcionar ese espacio?
HVAC
¿Es su responsabilidad cubrir el costo de la calefacción, ventilación y aire acondicionado o el de los propietarios?
Alteraciones
¿Qué alteraciones requerirán el consentimiento del propietario, y cuáles pueden seguir adelante sin aprobación previa? Aquí es donde tratará las alteraciones no estructurales como la pintura.
Ambiental, ADA, Cumplimiento del Código
Tendrá que pedir al propietario todas las garantías de cumplimiento.
Reducción del Alquiler por Interrupción del Uso
La disminución del alquiler por interrupción del uso significa que en el caso de una baja, como un incendio o un huracán, el propietario reducirá el costo del alquiler o lo eliminará temporalmente. Los propietarios suelen exigir a los inquilinos que adquieran un seguro de interrupción del uso que cubra la pérdida de uso de los locales.
Eliminar la Obligación de Mudanza/restauración del Inquilino
Cuando un inquilino se va, los propietarios a veces cobran por la mejora del espacio. Asegúrese de saber si esto está en el contrato.
Las condiciones anteriores son sólo algunas de las innumerables condiciones que debe tener en cuenta al negociar un contrato de arrendamiento comercial. Todo esto es mucho para asimilar y puede resultar bastante abrumador, es por ello que usted necesita un defensor.
Cuando se trae a la mesa un abogado con experiencia en arrendamientos comerciales, éste puede ayudar en las negociaciones y elaborar concesiones a su favor.
¿Por qué necesita un Abogado para Negociar un Contrato de Arrendamiento Comercial?
La mayoría de las veces, los contratos de arrendamiento comercial estándar favorecen al arrendador. Si decide no recurrir a un abogado especializado en arrendamientos comerciales, corre el riesgo de salir perjudicado. Los abogados que están familiarizados con el arrendamiento comercial trabajarán para negociar el lenguaje del documento y trabajarlo a su favor. Los abogados generales pueden pasar por alto matices esenciales; por eso es crucial asegurarse de que el abogado que elija esté bien versado en el arrendamiento comercial.
Su abogado comercial le ayudará a obtener las mejores condiciones posibles de un posible arrendador. No se espera que usted entienda los datos del mercado, las relaciones de otros inquilinos o cada término utilizado en un contrato de arrendamiento. Ese es el trabajo de su abogado. Lo más probable es que no tenga claro al 100% qué es lo que necesita en un contrato de arrendamiento.
Su abogado también le ayudará a sortear las complicaciones de qué espacio y cláusulas se adaptan mejor a las necesidades de su negocio. Con una gran atención a los detalles, su abogado le protegerá en caso de que los términos discutidos verbalmente queden convenientemente fuera del contrato de arrendamiento escrito. Es posible que usted no se dé cuenta de esto por sí mismo. Este es un escollo común de la negociación de los términos sin un abogado.
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