Al incumplir un contrato de venta de un bien inmueble, la parte no incumplidora tiene derecho a ciertos recursos legales, incluyendo daños y perjuicios.
Cálculo de Daños y Perjuicios
Los daños y perjuicios suelen calcularse como la diferencia entre el precio del contrato y el valor de mercado del terreno en la fecha del incumplimiento, además de cualquier costo incidental. Por ejemplo, un comprador podría reclamar pagos de alquiler mientras espera mudarse. Para el vendedor, podrían incluirse costos de servicios públicos o impuestos acumulados.
Desempeño Específico del Contrato
Para obtener un desempeño específico, se deben demostrar varios elementos:
- Existencia de un contrato.
- El demandante ha cumplido o está dispuesto y capacitado para cumplir.
- La insuficiencia del recurso legal.
- La viabilidad de la aplicación.
- La ausencia de defensas del demandado.
Frecuentemente, la dificultad radica en probar la insuficiencia del recurso legal. Sin embargo, dado que los bienes inmuebles son únicos, el rendimiento específico es una opción viable. En tales casos, un tribunal puede ordenar una venta forzada para obligar la transferencia de fondos o posesión entre las partes.
Depósitos de Garantía y Daños y Perjuicios
Los contratos de venta de bienes raíces a menudo exigen que el comprador deposite “dinero como garantía” con el vendedor. Además, habilitan al vendedor para retener este depósito como indemnización si el comprador incumple. Los daños y perjuicios pactados en un contrato no deben ser de naturaleza punitiva y los tribunales generalmente respaldan esta retención cuando la cantidad es razonable respecto a los daños anticipados y reales.
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