¿Quiere alquilar un local comercial? Gracias a los bajos impuestos y al clima soleado, el mercado de oficinas de Florida está en auge, y las tasas de vacantes han caído en picado. Si bien esto es una buena noticia para los propietarios de locales comerciales, aquellos que buscan suscribir un contrato de arrendamiento comercial se enfrentan a la competencia y al aumento de los alquileres. Sin embargo, si conoce los entresijos de la negociación de un contrato de arrendamiento comercial, aún puede asegurarse el local adecuado a un precio justo. Siga leyendo para saber más sobre algunas de las consideraciones financieras clave en las que debe centrarse a la hora de negociar un contrato de arrendamiento comercial.
Consideraciones sobre el Alquiler al Negociar un Contrato de Arrendamiento Comercial
La primera y más obvia consideración financiera en un contrato de arrendamiento comercial es el propio alquiler.
Antes de empezar a negociar el alquiler, debe conocer la situación financiera actual de su empresa. Una vez que conozca sus ingresos anuales previstos, sus previsiones de tesorería y su capacidad para asumir riesgos, podrá avanzar en la negociación del contrato de arrendamiento.
Además de evaluar sus propias finanzas, también necesita una visión completa de las obligaciones financieras de su contrato de arrendamiento.
Un contrato de alquiler comercial típico suele incluir uno o más de los siguientes elementos:
- Alquiler base
- Porcentaje de alquiler
- Alquiler adicional
El alquiler base es un gasto fijo que suele calcularse en función de los metros cuadrados.
El alquiler porcentual es típico en los contratos de alquiler de locales comerciales. Suele cobrarse sobre el alquiler base y se calcula como un porcentaje de las ventas del inquilino.
El alquiler adicional incluye gastos como:
- Impuestos sobre bienes inmuebles
- Servicios públicos
- Gastos de explotación
- Gestión de zonas comunes
- Seguros
Como inquilino, debes asegurarte de que no haya obligaciones financieras ambiguas en el contrato de alquiler. También es posible que quieras negociar ciertos aspectos.
Por ejemplo, si el contrato de alquiler incluye un alquiler base y un alquiler porcentual, y tus previsiones de ventas son altas, podrías negociar un alquiler base más bajo o un porcentaje más favorable.
Pagos por Zonas Comunes
Si el contrato de arrendamiento comercial incluye pagos por zonas comunes, analízalos detenidamente y evalúa si hay margen de negociación.
Por ejemplo, supongamos que hay un aparcamiento compartido. Según el contrato de arrendamiento, pagas la misma cantidad por el aparcamiento compartido que los demás inquilinos del local comercial. Pero usted tiene un negocio pequeño, con menos empleados y un menor volumen de clientes.
En este caso, es posible que pueda negociar un pago menor por la zona común, porque su negocio tiene menos tráfico.
Obligaciones de Reparación y Mantenimiento
Otra consideración financiera importante que hay que tener en cuenta al negociar un contrato de alquiler es quién es responsable de los costes de reparación y mantenimiento.
En un contrato de arrendamiento bruto, el propietario suele ser responsable de todos los costes añadidos, incluido el mantenimiento.
En un contrato de arrendamiento neto, el arrendatario suele pagar los impuestos de propiedad, los servicios públicos o el seguro, y el arrendador es responsable de los gastos de mantenimiento.
En un contrato de arrendamiento neto doble, el arrendador también es responsable de los gastos de mantenimiento, y el arrendatario, del seguro y los impuestos sobre la propiedad.
Si el suyo es un contrato de arrendamiento triple neto, usted será responsable de todos estos costes, incluidos determinados gastos de mantenimiento.
Por último, si contratas un arrendamiento NNN absoluto, tendrás que pagar todos los gastos relacionados con la reparación del edificio. Incluyendo cosas como la reparación del tejado. Esto también se conoce como arrendamiento con fianza.
Mejoras en el Arrendamiento
La mayoría de las empresas tienen que realizar algún tipo de reforma antes de trasladarse a un local comercial.
Como arrendatario, es su responsabilidad asegurarse de que las leyes de zonificación y el contrato de arrendamiento permiten realizar las mejoras.
Si necesitas hacer mejoras en el local arrendado, también debes asegurarte algún tipo de garantía sobre tu inversión. Por ejemplo, puede solicitar una cláusula que establezca que el arrendador debe reembolsar los gastos si rompe el contrato.
Posibilidad de Períodos sin Alquiler
Si es nuevo en el arrendamiento de locales comerciales, hay algo que quizá desconozca.
En el sector inmobiliario comercial, no es infrecuente que los propietarios ofrezcan un periodo de alquiler gratuito al principio del contrato. Es lo que se conoce como incentivo.
Una de las razones por las que los propietarios lo hacen es para ayudar a las empresas a absorber los costes de las renovaciones. Algunos arrendadores también pueden pagar una parte de las reformas u ofrecer financiar el coste a lo largo de la duración del contrato.
En estos momentos, se dice que Florida tiene el mercado comercial más caliente. Pero incluso en este clima inmobiliario, puede que le sorprendan los incentivos que le ofrecerá un propietario de un local comercial.
Depósito de Garantía
Los depósitos de garantía son otro aspecto que hay que tener en cuenta antes de iniciar las negociaciones del contrato de alquiler.
Como inquilino, querrás limitar la exposición a los avalistas. Una forma de hacerlo es asegurándose de que el contrato no está a tu nombre, sino al de la empresa (preferiblemente una sociedad limitada).
También hay que tener en cuenta la forma de la garantía. ¿Es una carta de crédito o un depósito de garantía en efectivo?
Por último, es posible que desee negociar una reducción de la garantía. En este caso, la fianza disminuye al cabo de un periodo determinado si no se han producido impagos.
Subarriendo
Tener la opción de subarrendar puede reducir el riesgo y aumentar la flexibilidad de las empresas.
Por ejemplo, si las ventas se estancan y tienes que reducir la escala, podrías recuperar una parte del alquiler subarrendando a otra empresa.
O tal vez tenga que cerrar o trasladar la empresa. Tener la opción de subarrendar el local puede ser fundamental.
Si tu contrato de arrendamiento comercial no incluye una cláusula de subarriendo, puedes incluirla en las negociaciones.
Costes Legales
Otro factor financiero importante a la hora de negociar un contrato de arrendamiento comercial son los costes legales.
No está obligado a pagar los costes legales del arrendador por un contrato de arrendamiento comercial. Sin embargo, debe invertir en una asistencia jurídica completa para proteger sus propios intereses.
Contar con el asesoramiento jurídico adecuado de su lado durante el proceso de negociación es absolutamente fundamental. La ley de arrendadores e inquilinos de Florida dista mucho de ser sencilla. Si usted no tiene un abogado de negocios para redactar y revisar su contrato de arrendamiento, usted podría terminar en un acuerdo muy desventajoso y ambiguo.
Aquí en Boyer Law Firm, P.L, nos especializamos en la ley comercial. Podemos asistirle con cualquier asunto de arrendatario-propietario.
Además de la elaboración de contratos de arrendamiento altamente eficaz (adaptado a la etapa de desarrollo de su negocio), también ofrecemos servicios de asesoramiento general.
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¿Necesita Ayuda para Redactar y Negociar un Contrato de Arrendamiento Comercial?
Firmar un contrato de arrendamiento comercial es un gran compromiso financiero y legal para cualquier empresa.
La mejor manera de asegurarse de que no se está abriendo a trampas invisibles es contratar a un abogado de negocios para ayudarle a negociar y redactar su contrato de arrendamiento comercial.
Si necesita un abogado experto en derecho mercantil, estamos aquí para ayudarle. Envíenos un mensaje utilizando nuestro formulario de contacto en línea, o póngase en contacto al (305)921-9665.